央行重砲打房,台灣房地產是否仍有投資空間?

2020年12月16日


據內政部統計台灣出生率在過去10年不斷下探,今年1到7月出生數為9.2萬人,死亡數卻達10.3萬人,台灣人口已經出現了「生」不如「死」的黃金交叉,高齡化少子化現象,不僅加速台灣人口老化,對於視人口成長為剛性需求指標的房地產來說,實質自用需求量能堪憂,以投資的角度來看,央行已開始強化房市信用管制,對於公司及個人在貸款成數上都有限制,整體投資能力及動能堪慮。台灣房市在這一波情回流的資金浪潮下,未來出場是否有春天?

 

房地產上漲最重要的兩大因素為「人口」及「經濟」,不斷新增的人口撐起了住房市場在租屋及購屋的實體需求,「不斷成長的經濟」支撐了租屋及購屋的實質購買力許多國家房產長期穩定中不斷增長也是因為除了自有生育率強勁外,移民政策開放,每年有許多外來移民瓜分了住宅市場,讓整體住房長期呈現供不應求的現象,澳洲就是其中之一根據澳洲統計局數據顯示每2分30秒就有一個新生兒出生、每年新增40-50萬移民、70萬的海外留學生,緊俏的住房需求,讓澳洲平均空屋率不到3%。反觀台灣在長期人口負成長又沒有外來移民的情況下,就算不考慮租金效益未來二手換屋市場接手力道薄弱,如果已經購買好了自住房,投資房就可以考慮轉往人口成長力道強勁的國家,不擔心未來出租及轉售有供過於求的問題!

 

房地產投資除了基本面要顧,政府風向也要會看,政府開始祭出一連串的打房政策,往往會抑制房價的上升力道,推緩了投資人獲利出場時間,如果又沒有穩定的租金收入撐過這段等待期,整體投資效應就會不如預期。台灣在2016年開始實施房地合一稅後因為限制了出場時間也間接讓投資人的獲利被高稅率給吃掉了,房市經過了一陣冷靜期,投資人不敢再存房轉往海外尋找有高租金收益房漲有未來性的海外房產投資,國內房市價量下跌,低總的首購及自用市場撐起了一片天,好不容易等到這一波情回流的資金潮,報復性的買買買,讓量能逐漸回溫,12月17日央行又來一記重拳,宣佈實施貸款額度限制,讓好不容易開始有起色的房市又陷入一陣哀號。然而在面對這次疫情的復甦之路上,各國政府不僅著重提經濟,有些國家甚至對於疫情後的房市展現信心,在貸款的成數及條件更為寬鬆,澳洲政府在今年11月最新公布的預算案中針對國內首購族提供更輕鬆的付款條件及裝修補助,貸款利率也創下歷史新低,針對購房稅率上也有限時的減稅優惠,這一波首購及換屋潮讓情期間低迷的澳洲房市,價量開始回穩上揚。

 

房地產是永久財,需要時間來積累財富,最豐富的收穫是既賺了租金又賺了房漲如果選擇進場的國家正處於匯率相對低點,未來出場時也能享受匯率的增值,創造三漲的局面。台灣房市投資人過往並不在意租金的收益只重視轉售的利差,未來在人口成長的動能不足、因貸款限制而整體購房能力下降的情況下,房市容易陷入漲不上去也跌不下來的僵局,如果房子買了不是自用,在租金效益不高的情況下台灣房子究竟是資產抑或是負債,值得投資人深思!

 

筆者 : 利安環球物業 Elly Chen高級區域經理

      美國CCIM認證不動產投資師

      台灣不動產經紀人

      10年以上國內外不動產經驗

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