維省政府收緊樓花期印花稅優惠 新辣招治標不治本 推高樓價租金

最近的維多利亞省預算方案中，州長Daniel Andrews公佈了最新的墨爾本地區房產買賣新稅制，當中提及到會減卻首次置業買家的印花稅以協助上車，60萬澳幣以下的物業將會免印花稅， 預料會有25,000名澳洲居民受惠；而購買60萬元或以上至75萬元將會繼續享用原有的印花稅優惠。除了首次置業的自住買家外，維省將取消樓花期印花稅優惠以及徵收住宅空置稅， 以保障本地居民在不斷上漲的物價情況下能夠買得起自住房屋。

目前於墨爾本購買樓花，買家僅需按照簽署合同時的土地價值徵收印花稅，為其節省大量的印花稅。以一層50萬澳幣的物業為例， 將節省約2萬澳元，需付印花稅只需約0.5%。

但維省政府為了確保優惠只適用於真正房屋需求者，將於2017年7月1日起實施新政，該稅收優惠將不再適用於投資者。換句話說，投資者的印花稅將約高達5.5% ，而海外投資者將約高達12.5%。

增設空置稅 以增加房產供應 

另一方面，由於很多投資者空置現持有的物業以等待其資產升值，令市面上房產供應減少。為確保有足夠房屋供應，新的預算案中亦提及將徵收住宅空置稅，以減少墨爾本市內及中城區的空置房率。由2018年1月1日起，若該住宅一年內空置超過六個月將被徵收額外稅項，每年徵收稅率為樓價的1% 。

上述兩項的稅務調整，將為維多利亞省政府提供預計9.2億澳幣或以上的額外財政收入。而政府亦會使用這筆額外收入以針對性地幫助當地居民置業及提供稅務優惠。

業界人士稱 新政策反推高樓價 協助置業者需根治 增加房產供應    

業內人士稱，收緊印花稅優惠政策未能即時幫助首次置業者上車，反之將會推高樓價。自住客方面，因樓花期有印花稅優惠，當地客自然轉向樓花項目，變相需求大增，發展商定價加高亦無可口非。而投資者亦將會把多付的印花稅加到售價中，令二手市場價格拉高，最後承受者依然是當地買家，因海外買家不能購買二手樓房。

空置稅雖然有助增加房屋供應，但長遠而言，還是建議增加房屋建造量，以應付未來墨爾本市內人口暴增。根據CBRE最近的數據顯示，墨爾本空置率再創新低，由2.4%降低至1.7%，而悉尼的及布里斯本的空置率則分別由2%升至2.2%、2.8%升至3.2%， 說明墨爾本市內房屋供應量遠低於水平。

筆者的話 

雖然投資者於墨爾本購買房產，印花稅支出看似將會增加，而當新税制實施後，墨爾本的印花稅將比悉尼高出約3%。但由於墨爾本房地產市場本身價格相對悉尼較低，所以其買房的印花稅支出數額亦言，兩者均比悉尼低。再加上墨爾本市場上多方面的利好因素，及其空置率不斷下降，即使新政策實施，與悉尼房產相比，墨爾本對於海外買家仍有一定的吸引力。重點是，新盤供應有限，而市場消化力強。一般市中心樓花項目推出市場，不用6個月已出售8成，而且當地買家比率上升。

筆者相信當地房地產市場方面， 會像香港一樣，即使印花稅加強但無阻樓價繼續向上。投資者一樣會很快適應，始終樓價升幅遠遠超出稅制升幅。