英國央行計劃推行負利率，樓價迎春倫敦劍橋最熱

英國央行昨日再提英國準備推行負利率的意向， 並告知銀行需要至少6個月時間準備， 間接暗示把利率壓低至0%或以下是事在必行。其實英格蘭銀行(英國央行)去年9月已開始探討把銀行利率降至零或以下， 同年10月要求英國的銀行要為負利率做好準備。而昨晚重提有關負利率政策更令意向更為明顯確實。市場預期英國央行推行負利率將會大大刺激英國樓價上升， 鼓勵更多人注視英國樓盤， 尤其是倫敦和劍橋地段。

負利率如何影響英國樓價上升?

是次負利率是指英國央行對銀行存放過剩的資金徵收懲罰性利息， 籍此推使銀行向實體經濟釋放資金。過去而言， 公眾向銀行借貸是要付利息， 但今天英國央行的行動卻把慣例扭轉， 改為公眾向銀行借錢可以不用付利息或享受極低利息。於是很多人便會開始敢於借錢， 鼓勵私人借錢消費和企業借貸投資， 尤其購買高資產房地產物業。當英國房地產因應負利率而洐生愈來愈多需求， 樓房出現需求競爭， 英國樓價隨之上升。

回顧歷史， 自從2008年美國金融海嘯發生後， 美國聯儲局量化寬鬆政策不斷透過減息刺激經濟， 令高資產價格不斷攀升。香港也因應美國量寬的利息優惠， 加上本地房地產的基本供求因素， 樓價屢創高峰， 由2009年到2019年樓價升幅超過1.6倍。而綜觀國際， 瑞典央行自2009年7月實行負利率， 只不過1年時間， 已經令瑞典樓價升9%。

過去歷史證明調低利率對高資產價格的升勢有直接明顯的影響。如今英國央行的負利率計劃意向， 對英國樓市有重大啟示和前車可鑑。

英國倫敦和劍橋樓價將迎升勢

英國央行實行負利率的意向愈趨明顯， 加上香港移民英國的查詢人數每日俱增， 令更多人了解到英國倫敦和劍橋地區的房屋樓盤。而他們選擇性地留意劍橋和倫敦也不無道理。以下是一些總括的原因。

英國劍橋買樓3大吸引之處

熟悉英國房地產樓市的人都知道，要在劍橋市中心買新樓盤簡直是難比登天。就正如想在香港中環或九龍塘市中心買樓一樣。而且英國劍橋政府極之重視當地市中心保育事項， 把原先已經沒有土地的劍橋再減少可建築的空間和樓宇， 變相推升房屋需求和價格。加上當地毗鄰多所世界級高等學府， 成為華人一直嚮往的英國置業熱門地。就以利安環球最近推薦的英國劍橋市中心罕有樓盤為例， 某程度上已經可以暗示當地樓價好有可能在負利率情況下再度被催升。以下就是部份樓市價升的可能因素。

1. 當地保育意識強勁引致房屋供應極度緊張

如果遊歷過英國劍橋的朋友都可能知道， 劍橋是傳統學府集中地和保育區。 有關歷史和文化建築分佈在各市區角落。政府為了保存當地傳統建築面貌， 政府為住屋建築作出了嚴格高度和密度限制， 加上原本的土地已經稀少， 因此很難尋找到新的大型地產項目發展， 摩天大廈更是絕跡。在長期嚴重求過於供的情況下， 不單一盤難求， 帶動樓價上升亦是必然的趨勢。

2. 世界企業進駐及毗鄰頂尖人才保障投資回報

劍橋被喻為是英國矽谷。當地有超過4500間高科技公司， 涵蓋多個產業， 包括IT、移動通訊和生物科技; 亦不乏知名大型公司的總部或分公司， 包括微軟、甲骨文、阿斯利康。自2014年開始， 全球各大型藥廠已因當地超過8萬名優秀人才而進駐， 當中新冠肺炎疫苗開發藥廠之一的阿斯利康就是在2014年開始在當地設立新研發中心。人才眾多， 世界企業進駐， 令劍橋成為全英國頭5個最高就業率的地方。間接造就當地的居民質素生活穩定， 自住生活不愁工作， 房屋出租有保障。

3. 世界學府林立造就出租自住皆宜

英國劍橋位處世界級名校校網已是不爭的事實。當地接近20%的居住人口都是國際學生。完成學業後， 這些學生經常得到一流企業垂青。事實上， 劍橋區超過40%的勞動人口都擁有高等教育學位。加上正因為是世界頂級大學和學術研究重地， 自然吸引到世界各地大量尖子學生到臨， 為住屋需求打下強勁基礎。

當然外在環境重要之餘， 項目本身都要有其特色和優點。就以利安環球最近推薦的英國劍橋市中心罕有樓盤Lacon House為例， 投資自住皆宜， 10分鐘到達區內生活所需，學校、餐廳美食、零售購物可說應有盡有。

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2021年最新英國倫敦置業方向

倫敦買樓的地方有很多， 可說應有盡有。但如果要講投資， 可能便要密切注視希思路機場三跑擴建計劃。因為有關計劃正式於2020年12月16日得到合法擴建批准， 繼而展開歷史性的擴展重建計劃。有關項目發展勢必推動附近的基建和樓市發展。而該區市中心將會享受到整個計劃中， 機場重建和火車站重建的人流活力效應， 吸引一眾投資者垂青， 投資當地物業。就以利安團隊近來介紹的倫敦西區Crossrail河畔住宅樓盤為例，無論樓價、樓價升值、租金回報都十分適合倫敦住宅投資者。

倫敦樓盤3大投資潛力:

1. 機場鐵路對接 將迎強勁人流

如果以市中心為標準， 步行8分鐘可達火車站， 車程5分鐘直達希思路機場， 17分鐘車程更可直達倫敦市中心。事實上由2020年1月開始， 當地的火車站已進行重建， 明顯配合日後機場擴展的上升客運流量做好準備。人流上升， 為經濟起飛打下紮實基礎。

2. 項目擴張帶動周遭區域發展

有關希斯路機場歷史性擴建分4階段， 首階段將於2026年完成。當中發展包括交通基建、綠化環境、商業住宿， 並集中向機場北面和西面擴展。然邢交通基建不只鐵路和機場， 更包括M25高速公路、A4和A3044道路的鋪設對接， 直接拉近了市中心和機場的距離， 實現5分鐘極速到達機場的效果。

路程縮短， 間接有利人流活力駐入當地市區各個項目。現時市區項目已經不乏日常生活所需， 包括Tesco超級市場、HESA醫療中心、Royal Mail Hayes郵局、快餐廳麥當奴、Argos百貨公司等。日後隨著人流上升， 區內的經濟相信有進一步發展潛力。而過去歷史可見， 一旦出現鐵路機場發展項目， 都會帶動附近商住樓房價格有名顯升幅。

3. 理想生活環境

機場擴展計劃第一期明顯為市區南面提供面積達7英畝既綠化空間， 加上市區項目毗鄰Grand Union運河， 造就北有藍河， 南有綠草的優良景色。加上剛才說到的市中心日常設施， 將來極具旺中帶靜的生活優勢。

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